Immobilienkredite sind günstig wie nie zuvor. Das ist natürlich auf die Niedrigzinsphase in Deutschland zurückzuführen. Dennoch ist die Aufnahme eines solchen Kredits nicht für jeden empfehlenswert.
Zahlreiche Menschen konnten sich in den letzten fünf Jahren den Traum vom Eigenheim erfüllen, was vor allem durch die geringen Bauzinsen möglich war. Allerdings gehört es auch zur Wahrheit, dass bei Weitem nicht alle Kreditnehmer die günstigsten Hypothekenzinsen nutzen können. Diese liegen aktuell – je nach Zinsfestschreibungsdauer – zwischen 0,75 und 1,8 Prozent. Ein Grund dafür ist häufig, dass kein oder nur wenig Eigenkapital mit in die Finanzierung eingebunden werden kann.
Inhalt
Immobilienkredite: Was zählt eigentlich zum Eigenkapital?
Oftmals stellt sich die Frage, ob eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital empfehlenswert ist. Oder ob sich der Kreditnehmer lieber bemühen sollte, Eigenmittel in die Baufinanzierung einzubinden. Bevor wir näher auf diese Frage eingehen, möchten wir Ihnen noch kurz erläutern, was eigentlich unter dem Eigenkapital zu verstehen ist. Im Grunde handelt es sich dabei um sämtliche Geld- und Sachwerte, die zum Zeitpunkt der benötigten Immobilienfinanzierung mit eingebunden werden können. Also anders ausgedrückt, liquidierbar sind.
Zu den klassischen Guthaben und sonstigen Werten, die zum Eigenkapital zählen, gehören insbesondere:
• Guthaben auf Anlagekonten, zum Beispiel auf dem Festgeldkonto
• Depotbestände (Wertpapiere)
• Schnell veräußerbare Sachwerte, beispielsweise Edelmetalle
• Bargeldvermögen
• Guthaben auf dem Girokonto
• Bausparguthaben
• Auszahlungsfähige Lebensversicherung
Es gibt also eine Reihe von Geld- und Sachwerten, die zum Eigenkapital gerechnet werden können. Sollte es sich um eine Baufinanzierung handeln, können unter Umständen auch Eigenleistungen am Bau dem Eigenkapital zugerechnet werden.
Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?
Mittlerweile wird dem Eigenkapital in der Baufinanzierung eine mit entscheidende Rolle zugeschrieben. Dies ist spätestens seit zwei Jahren so. Denn aufgrund einer EU-Richtlinie wurde den Banken vorgeschrieben, bei der Kreditentscheidung mehr als zuvor auf die persönliche Bonität des Kunden zu achten. In aller Regel machen die Kreditinstitute daher eine Genehmigung des Immobiliendarlehens von den folgenden Einflussfaktoren abhängig:
• SCHUFA-Auskunft
• Einkommen des Kreditnehmers
• Eigenkapital
• Sicherheiten (Grundschuld)
Besonders von Bedeutung ist die persönliche Bonität des Kreditnehmers, welche die Banken in aller Regel anhand des Einkommens, des Beschäftigungsverhältnisses, der SCHUFA-Auskunft und auf Grundlage des Eigenkapitals bewerten.
Bei nicht wenigen Kreditgebern hat das Eigenkapital mittlerweile eine so große Rolle, dass sich die Banken entschlossen haben, keine Vollfinanzierung mehr anzubieten. Das bedeutet, dass der Kunde nur dann eine realistische Chance auf einen Immobilienkredit hat, wenn er zumindest einen Teil des Gesamtfinanzierungsbedarfs durch Eigenkapital aufbringen kann.
Wie viel Eigenkapital fordern die Kreditinstitute?
Ob überhaupt Immobilienkredite ohne Eigenkapital angeboten werden oder die Banken eine Mindestquote verlangen, ist von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich. Dies gilt ebenso für den Fall, dass der Kreditnehmer Eigenkapital einbringen kann, jedoch nur als relativ geringen Anteil. Jede Bank kann selbst festlegen, wie hoch die Mindestquote an Eigenkapital in der Finanzierung sein soll, damit das Darlehen genehmigt wird. Üblich sind in dem Zusammenhang oftmals mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital.
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Mit einer solchen Quote kann der Kreditnehmer nämlich in den meisten Fällen zumindest die Kauf- oder Baunebenkosten abdecken. Damit müssten diese nicht auch noch über den Immobilienkredit finanziert werden. Experten raten dazu, dass Darlehensnehmer – wenn möglich – mindestens zwischen 20 und 25 Prozent Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden sollten. Dann wirkt sich die Eigenkapitalquote nämlich sehr positiv auf den zu zahlenden Darlehenszins aus.
Welche Vorteile bietet die Baufinanzierung mit Eigenkapital?
Es gibt tatsächlich einige Vorteile, von denen Sie als Kreditnehmer profitieren können, wenn Sie eine bestimmte Quote an Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden können. Einen großen Vorteil haben wir im vorherigen Abschnitt bereits genannt. Nämlich, dass die Chance auf eine positive Kreditentscheidung mit Eigenkapital wesentlich höher ist, als wenn es sich um eine Vollfinanzierung handeln würde.
Ein weiterer Vorteil besteht für Sie darin, dass durch das Eigenkapital die Ausfallwahrscheinlichkeit für den Kredit geringer wird. Dies wiederum belohnen nahezu alle Kreditgeber, indem sie einen günstigeren Zinssatz veranschlagen. Anders ausgedrückt: mit mehr Eigenkapital zahlen Sie bei der Immobilienfinanzierung weniger Zinsen und sparen somit bares Geld.
Immobilienkredite für den Traum vom eigenen Heim. (Foto: MabelAmber / Pixabay)
Das Eigenkapital hat nicht nur für die Bank, sondern auch für Sie als Kreditnehmer Vorteile. Neben den günstigeren Zinsen profitieren Sie ebenfalls davon, dass die gesamte Finanzierung durch Eigenkapital stabiler wird. Die Eigenmittel trägen nämlich dazu bei, dass Sie für Immobilienkredite weniger Fremdkapital benötigen. Dies wiederum führt dazu, dass Sie eine geringere monatliche Belastung haben und somit bei unvorhergesehenen Ausgaben ein höheres Risiko besitzen, dass die Finanzierung ins Wanken gerät. Ferner können Sie den Kredit insgesamt schneller abzahlen. Wenn nämlich Eigenkapital in die Finanzierung eingebunden wird, müssen Sie eine kleinere Darlehenssumme zurückzahlen, als wenn es sich um eine Vollfinanzierung handeln würde.
Im Überblick sind es also die folgenden Vorteile, von denen Sie profitieren können, wenn Sie Eigenkapital in Ihre persönliche Baufinanzierung einbinden:
• Höhere Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage
• Günstigerer Darlehenszins
• Stabilere Finanzierung
• Schnellerer Schuldenabbau
Diese Gründe alleine zeigen bereits, dass eine Eigenkapitalfinanzierung deutlich sinnvoller ist als eine Baufinanzierung (über Immobilienkredite), die ohne Eigenkapital stattfindet. Dies setzt allerdings natürlich immer voraus, dass Sie überhaupt über Eigenmittel verfügen, die Sie in die Immobilienfinanzierung einbinden können.
Kein Eigenkapital vorhanden – was nun?
Wie im letzten Abschnitt bereits angeklungen, haben natürlich nicht alle Kreditsuchenden das Glück, bereits über Eigenkapital zu verfügen. In diesem Fall stellt sich die Frage, was man tun kann, wenn eine Immobilienfinanzierung geplant ist, aber noch keine Eigenmittel angespart werden konnten.
Es gibt diesbezüglich im Wesentlichen drei Optionen, die Ihnen in dem Zusammenhang zur Verfügung stehen:
1. Baufinanzierung verschieben und Eigenkapital ansparen
2. Anderweitig einen Kredit aufnehmen
3. Sachwerte veräußern und zu Eigenkapital machen
Das Verschieben der Immobilienfinanzierung ist natürlich für die meisten Kreditnehmer die ungünstigste Variante, denn dann muss auch der Traum vom Eigenheim noch einige Jahre warten. Eine andere Möglichkeit besteht darin, bei einem Kreditinstitut zum Beispiel einen Ratenkredit aufzunehmen. Dieser ist zwar etwas teurer als ein Immobiliendarlehen, aber dafür kann die ausgezahlte Darlehenssumme bei der anderen Bank in die Immobilienfinanzierung als Eigenkapital einfließen.
An eine dritte Option denken die meisten Darlehensnehmer gar nicht, obwohl diese öfter praktikabel ist, als man annehmen sollte. In vielen Haushalten sind bestimmte Sachwerte vorhanden, die sich – zwar mit etwas Aufwand – oftmals liquidieren lassen. Dies betrifft zum Beispiel Gemälde, antike Möbel oder eine Münzsammlung. Je nach Wert kann der Verkaufserlös dazu dienen, als Eigenkapital mit in die Baufinanzierung zu fließen.
Fazit: Eigenkapital in der Baufinanzierung sehr empfehlenswert
Als Fazit lässt sich festhalten, dass Eigenkapital in der Baufinanzierung seinen Platz hat und vor allem empfehlenswert ist. Ohne Eigenmittel haben Sie mehrere Nachteile, wie zum Beispiel einen höheren Zinssatz zahlen zu müssen, oder die Wahrscheinlichkeit zu reduzieren, dass Sie überhaupt eine Kreditzusage erhalten. Daher ist es empfehlenswert, wenn Eigenkapital vorhanden ist, dieses auch in die Immobilienfinanzierung einzubinden.
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